Droom jij ook weg bij het idee van een eigen optrekje onder de Spaanse zon? Je hebt vast de verhalen gehoord van mensen die je voorgingen en voor een habbekrats een oud landhuis, een appartementje in de stad of een eenvoudige vakantiewoning aan zee wisten te scoren. Maar bij de aankoop van een woning in Spanje komen de nodige kosten kijken waar je misschien geen rekening mee had gehouden. Wij hebben ze voor je op een rij gezet.

Je kunt in het noorden van Spanje een volledig verlaten dorp of in Valencia een flinke lap grond kopen voor een lagere prijs dan een tweekamerappartement in Amsterdam, maar vergis je niet. Bij de aankoop van een huis of grond in Spanje komen ook nog andere kosten kijken, zoals belastingen, makelaarscommissies en juridische kosten. Hieronder vind je een overzicht.

Onroerendgoedbelasting

De hoogte van deze belasting hangt af van of je een nieuwe woning of een tweedehands woning koopt. Wanneer je vastgoed koopt dat voor het eerst op de markt komt, is het onderworpen aan IVA (Spaanse btw). In Spanje bedraagt de IVA op woningen 10% (behalve op de Canarische Eilanden, waar het 7% is).

Lees ook: 10 tips voor als je een huis in Spanje wilt kopen

Als je echter een huis koopt dat doorverkocht wordt (dus niet voor het eerst op de markt staat), moet je ook de overdrachtsbelasting betalen. Deze staat in Spanje bekend als Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, oftewel ITP.

De hoogte van deze belasting hangt af van de regio en ligt tussen de 4% en 10%. In Valencia bijvoorbeeld is de belasting 10% bij zowel nieuwbouw als de overdracht van onroerend goed. Baskenland heeft met 4% het laagste tarief.

Lees hier meer over de tarieven in de verschillende regio’s.

Let op: in sommige gevallen moet je 21% BTW betalen. Namelijk als een woning wordt beschouwd als een bedrijfspand. Wees voorzichtig met alles wat wordt omschreven als een ‘loft’. Die belasting wordt meestal samen met de nog te volgen kosten aan de notaris betaald bij de voltooiing van de aankoop.

Let op: in Spanje komt het voor dat makelaars en verkopers niet het volledige aankoopbedrag willen opgeven (en een deel zwart ontvangen), waardoor de belastingen voor jou als koper lager uitvallen. Dat lijkt gunstig, maar dit wordt gedaan om de eigen vermogenswinstbelasting laag te houden. Dit is echter illegaal. De autoriteiten hebben geprobeerd dit onder controle te krijgen door makelaars te verplichten de belasting te betalen die overeenkomt met de gemiddelde prijs voor soortgelijke objecten, ongeacht wat jij zegt ervoor betaald te hebben. Bovendien kunnen deze praktijken, als je je vastgoed weer gaat verkopen, je eigen vermogenswinstbelasting enorm verhogen.

Wil je meer lezen over Spanje? Lees dan ook het mooie magazine ESPANJE! Bestellen kan HIER!

Kosten eigendomsregister, notaris en gestor

Deze kosten bedragen doorgaans iets minder dan 1 procent van de verkoopprijs.

Notaris Vergeleken met de notaris in Nederland heeft die in Spanje een passieve rol. Hij of zij controleert wel of de documenten nog geldig zijn, of de handtekeningen kloppen en of de betaling correct en binnen de juiste termijn wordt uitgevoerd. Ook informeert de notaris de koper en verkoper over hun rechten en plichten en vindt sleuteloverdracht hier plaats.

Advocaat Een advocaat in de arm nemen is niet verplicht, maar het scheelt je als koper veel papierwerk – mede door de passieve rol van de notaris in Spanje, waardoor je als koper meer risico loopt. Je betaalt de advocaat onder andere voor de juridische checks en om er zeker van te zijn dat er geen schulden op het object rusten. Ook kan deze persoon helpen met het krijgen van een NIE-nummer en het openen van een Spaanse bankrekening. Vooral als je zelf niet wegwijs bent in het Spaanse systeem, scheelt dit je veel tijd en zorgen. Je kunt deze persoon zien als de schakel tussen jou en de Spaanse instanties waarmee je in aanraking komt. Het best kun je zelf een objectieve advocaat zoeken, en er niet een inschakelen via de makelaar. Zo voorkom je het risico dat de advocaat een belang heeft bij de verkoop.

Eigendomsregister Je betaalt het eigendomsregister om er zeker van te zijn dat het eigendom na de aankoop correct op jouw naam wordt geplaatst.

Lees ook: 10 tips voor het laten bouwen van een huis in Spanje

Makelaarscommissie

Ook deze commissie varieert weer van regio tot regio en vaak ook van makelaar tot makelaar. Maar als leidraad geldt dat een Spaanse makelaar doorgaans tussen de 3% en 7% in rekening brengt. Er zijn ook makelaars die het wel erg bont maken en 10% aan de verkoop overhouden. Vaak komen de kosten op rekening van de verkopende partij, maar sommige makelaars belasten beide partijen.

Soms krijg je te horen dat je niets hoeft te betalen aan de agent, maar in de meeste gevallen betaal je dan alsnog. De kosten van de makelaar worden namelijk nogal eens verwerkt in de verkoopprijs. Je kunt direct aan de makelaar vragen hoe hij/zij zijn geld verdient om te weten hoe het zit.

Houd in gedachten dat de makelaar eigenlijk niet voor jou als koper werkt en dat het in zijn/haar voordeel is als de prijs hoger uitvalt. Je kunt ervoor kiezen om een aankoopmakelaar in de arm te nemen. Dan betaal je vaak een vooraf bepaald bedrag, maar weet je zeker dat de makelaar er alles aan zal doen om er zoveel mogelijk uit te slepen, omdat de makelaar alleen voor jou werkt en niet voor de verkopende partij. In het geval dat je direct koopt van een projectontwikkelaar betaal je doorgaans geen commissies.

Banken hebben tegenwoordig ook hun eigen makelaars. Bedenk wel dat de makelaar van de bank voor de bank werkt en dus ook niet voor jou. In sommige gevallen leidt dit zelfs tot juridische problemen, omdat er bijvoorbeeld sprake kan zijn van onterechte beslagleggen door de bank.

Juridische kosten voor de overdracht

Even heel duidelijk gezegd. Bij de aankoop van onroerend goed in Spanje moet altijd je een onafhankelijke advocaat in de armen nemen. De notaris checkt het papierwerk nogmaals op de dag van de ondertekening, maar jouw advocaat hoort al het papierwerk te controleren, nog voordat je iets betaalt. Als je geld betaalt om een woning te reserveren, kun je dat zelfs kwijt zijn als je de zaken niet goed hebt laten controleren. Juridische kosten kunnen variëren van €800 voor een eenvoudige overdracht, maar de meeste advocaten rekenen de maximaal toegestane kosten van 1% op de aankopen boven de 100.000 euro. Ze zullen ook een minimum hebben op de goedkopere aankopen.

Architecten en rapportkosten

Als je een villa koopt, is het raadzaam om een architect in de arm te nemen en de woning te laten controleren op problemen. Deze kosten komen voordat je een aanbetaling doet en worden vooraf betaald. De kosten starten rond de €400 voor een simpel doorlooprapport en kunnen oplopen tot in de duizenden voor grotere villa’s en een volledig rapport.

Hypotheekkosten en taxaties

Als je een woning koopt met een hypotheek, dan komen daar ook hypotheekkosten bij. Tegenwoordig moeten hypotheekverstrekkers de kosten van het leveren van de hypotheekakten betalen, een kostenpost die eerder bij de koper werd gelegd. Het kan slim zijn om een makelaar in te schakelen voor je hypotheek, omdat deze vaak een betere deal kan regelen. De kosten voor de service van een hypotheekadviseur beginnen bij ongeveer €500 euro en worden vooraf betaald nadat je eerst akkoord hebt gekregen aan de hand van een voorlopige analyse. Vergeet ook niet dat je door de bank wordt gevraagd de kosten voor de taxatie te betalen om je überhaupt een hypotheek te kunnen geven. Standaard taxaties kosten ongeveer €300 tot €400. Je zult worden gevraagd dit geld te betalen voordat de taxateur de woning gaat bezichtigen.

Bankkosten

Om de aankoop van je woning in Spanje uiteindelijk af te ronden neem je een bankcheque (cheque bancario) mee naar het kantoor van jouw notaris en ruil je deze in voor de sleutels van de eigenaar. Deze bankcheque kan je veel geld kosten, bij sommige banken zelfs 1 procent van de aankoopsom of meer. Je kunt hierover wel onderhandelen of de mogelijkheden bekijken om deze kosten te vermijden.

Totaalplaatje

Bij elkaar ben je bij de aankoop van onroerend goed in Spanje de aankoopprijs kwijt, plus nog eens 10-15%, afhankelijk van de regionale onroerendgoedbelasting.